Le rachat de soulte
Suite à une indivision à cause d’un divorce ou d’une succession, le rachat de soulte permet de sortir à l’amiable de la situation et devenir seul propriétaire du bien. Le regroupement de crédit de Projefi est alors une façon de le financer.
Qu'est-ce qu'une soulte ?
Une soulte est une somme d’argent qu’un propriétaire d’un bien détenu en indivision verse aux cédants pour racheter leurs parts. Le montant de la soulte dépend de la valeur du patrimoine et du nombre de parts à racheter donc du pourcentage de détention de chaque personne. La soulte est une compensation financière versée aux autres indivisaires, généralement son ex-conjoint ou un autre héritier. Le paiement de la soulte met un terme à l’indivision, et le bien immobilier devient la propriété d’une seule personne.
Qu'est-ce qu'un rachat de soulte ?
Lorsque l’un des indivisaires veut conserver un bien immobilier et en avoir la pleine propriété, il effectue un rachat de soulte après accord avec les autres parties. En pratique, il paie aux autres ayant-droits une compensation financière proportionnelle aux parts cédées. Cette transaction se fait devant notaire. Le partage d’un bien immobilier entre plusieurs personnes est fréquent lors d’un divorce ou d’une succession, le rachat de soulte permet à celui qui en a la capacité financière de devenir l’unique propriétaire.
Dans quels cas a-t-on recours au rachat de soulte ?
D’une façon générale, le recours au rachat de soulte est nécessaire lorsqu’il y a une indivision entre plusieurs propriétaires dont l’un veut en faire l’acquisition.
Divorce, séparation et rupture de PACS
Dans le cas d’un divorce ou d’une séparation, les anciens époux ou conjoints ont trois solutions pour assurer un partage équitable de leur bien immobilier :
- aucun ne conserve le bien : le bien immobilier est vendu et la somme d’argent partagée entre les ex-conjoints en proportion de leur pourcentage de possession (après le solde du prêt immobilier si l’emprunt est en cours de remboursement);
- conserver le bien ensemble en indivision : après mise en place d’une convention d’indivision, le bien est sorti du divorce ou de la licitation;
- le rachat par l’un des époux des parts de l’autre : le notaire établit un état liquidatif qui est annexé à l’acte de divorce ou de séparation des anciens époux ou conjoints rédigé par l’avocat. Le cédant laisse ses parts à son ancien partenaire contre une compensation financière, la soulte.
Dans ce dernier cas, le notaire a pris soin de calculer la somme à verser. Pour régler la soulte, le conjoint qui récupère la pleine propriété a le choix de la payer sur son épargne, ou de la financer à crédit.
Dans la situation où un prêt immobilier est en cours, les revenus du nouveau propriétaire doivent être suffisants pour financer l’achat du bien à crédit et le rachat de soulte auprès de l’ex-conjoint. Le regroupement de crédit permet de financer chaque somme grâce à l’allongement de la durée de remboursement.
Succession et héritage
Dans une succession, le principe du rachat de soulte reste le même, mais le plus souvent appliqué à des frères et sœurs. Suite à l’inventaire et à l’estimation du ou des biens immobiliers, le notaire rédige un acte de partage, chaque indivisaire étant égalitaire sauf si un testament vient modifier les quotités.
Si l’un des héritiers souhaite conserver le ou les biens, et après accord entre les propriétaires, le notaire organise le rachat de soulte sous sa direction. L’ayant-droit qui se porte acquéreur verse une somme d’argent en compensation du partage. Chaque partie perçoit une somme équivalente, soit en immobilier, soit en liquidité. Le rachat de soulte met fin à l’indivision et un propriétaire unique possède l’ensemble des parts.
Comme dans le divorce, le rachat de soulte lors d’une succession peut être soldé par une opération financière de type prêt immobilier ou regroupement de crédit.
Calcul du montant de la soulte : les exemples
Détermination de la valeur du bien immobilier
Le calcul de la valeur de la soulte est directement lié à la valeur du bien. Pour s’assurer d’un partage équitable, le premier besoin du notaire est donc de déterminer le prix de vente de la maison, de l’appartement, du local ou du terrain. La valeur est fonction de plusieurs paramètres parmi lesquels la surface, l’état général du bien, la localisation et l’environnement.
Pour déterminer le prix, il faut s’adresser à un agent immobilier local qui a dans la plupart des cas toutes les compétences requises. Dans certaines situations, le recours à un expert immobilier peut être nécessaire ou obligatoire. Parfois, le notaire peut lui-même donner la valeur du bien s’il connaît la zone géographique.
Calcul de la soulte suite à un divorce ou une séparation
Un rachat de soulte fait suite à un divorce ou une rupture de PACS lorsqu’un ex-conjoint souhaite garder la propriété de leur domicile ou d’un autre bien détenu conjointement. En connaissant la valeur du bien, le notaire calcule le montant de la soulte.
Le cas le plus simple est celui d’un achat immobilier à parts égales. Ici, chacun est propriétaire de la moitié du bien donc de la moitié de sa valeur.
Dans cet exemple, le calcul est celui-là :
montant de la soulte = valeur du bien / 2
Si les quotes-parts sont inégales, le notaire prend en compte ce paramètre dans son calcul. Si un conjoint possède 75% des parts et s’il souhaite conserver le bien dans son patrimoine, la soulte sera de 25% de la valeur immobilière.
Dans un divorce, le capital restant dû d’un crédit immobilier en cours de remboursement doit être intégré au calcul de la soulte, il vient en déduction.
Le calcul de la soulte est ici :
montant de la soulte = (valeur du bien – capital restant dû du prêt immobilier) / 2
Dans une situation avec une indivision inégale, le pourcentage des quotes-parts se répercute sur le rachat de soulte.
Calcul de la soulte dans le cas d'une succession
Le travail du notaire consiste à trouver les héritiers qui ont des droits dans la succession et déterminer la quotité de chacun. Ce qui est très simple dans une fratrie sans disposition testamentaire peut être nettement plus compliqué dans une autre situation.
En effet, dans le cadre d’une fratrie sans testament, chacun hérite de la même part. Au moment du rachat de soulte, l’indivisaire qui acquiert le bien doit verser le montant de la soulte à chaque cédant pour devenir seul propriétaire. Si un crédit immobilier est en cours de remboursement, le capital restant dû vient en déduction de la valeur du bien.
Par exemple, l’héritier d’un bien de 450 000 € veut racheter la soulte de son frère et de sa sœur pour prendre la propriété de l’ancienne résidence de ses parents. Les soultes à racheter sont de :
- 450 000 / nombre d’héritiers = 150 000 € par soulte
- 150 000 x nombre de soulte à racheter = 300 000 € à financer
Financement du rachat de soulte : quelles solutions ?
Apport personnel
C’est la solution financière la plus simple pour un rachat de soulte aux autres ayants droit. Néanmoins, elle implique d’avoir une trésorerie suffisante et de se départir d’une partie de son épargne qui peut être utile pour répondre à une urgence.
Néanmoins, l’apport personnel reste une solution si un emprunteur ne trouve pas d’emprunt pour financer le rachat de soulte. Ou il peut être utile pour demander un crédit d’un montant inférieur, le rachat de soulte étant financé partiellement par l’apport personnel.
Regroupement de crédits
Le regroupement de crédits est bien adapté au rachat de soulte car il permet de regrouper ensemble les crédits déjà souscrits par l’emprunteur, le montant de la soulte, les frais de notaire et d’inclure une reprise de l’éventuel crédit immobilier en cours de remboursement.
Avec une durée pouvant atteindre 25 ans avec la prise d’une garantie immobilière et un taux d’endettement de 45 % après opération, il apporte de la souplesse à un budget serré. Un âge de fin de prêt reculé rend cette opération autant judicieuse pour un rachat de soulte suite à un divorce qu’à une succession.
Prêt hypothécaire
Pour avoir accès au prêt hypothécaire, un emprunteur doit déjà être propriétaire d’un bien immobilier. La banque qui lui accorde le montant de la soulte prend une hypothèque, c’est une assurance pour l’établissement prêteur. L’accord dépend des revenus et du patrimoine de l’emprunteur, et permet à un senior d’effectuer un rachat de soulte grâce à un âge de fin de prêt porté à 95 ans. Ce choix d’opération est sans doute plus approprié dans une succession où l’emprunteur plus âgé a déjà un ou plusieurs biens.
Prêt immobilier classique
Un prêt immobilier classique est parfait à condition d’avoir un apport, tenir un taux d’endettement en-dessous de 33% et un âge de fin de prêt de 75 ans.
Vous avez un rachat de soulte à effectuer mais vous ne savez pas quelle est la meilleure solution financière ? Les experts de Projefi vous conseillent et vous guident. Pour cela, faites une demande en ligne, ou contactez-les par téléphone au 0800 800 330 (numéro vert gratuit).
Frais liés au rachat de soulte
Frais de notaire : détail des coûts
Les frais de notaire liés au rachat de soulte incluent les frais de mutation liés à la cession d’un bien immobilier, les frais de formalité dont les frais de publicité foncière par exemple et les émoluments de l’étude notariale calculés sur la valeur du bien et fixés par un barème réglementé.
Le rachat de soulte est un changement de propriétaire et est taxé comme tel : l’ensemble des droits à payer s’élève à 7 ou 8% de la soulte.
Nous ne rentrons pas ici dans les frais qui sont liés aux autres phases d’un divorce, d’une séparation ou d’un succession mais uniquement le rachat de soulte.
Pénalités de remboursement anticipé
En fonction de la situation, si l’emprunteur opte pour un regroupement de crédits, il devra s’acquitter des frais de solde anticipé. Il faut en tenir compte particulièrement quand un crédit immobilier est soldé. Mais l’ensemble de ces coûts est inclus dans le capital du nouveau prêt.
L’emprunteur doit penser à clore les contrats d’assurance qui garantissaient ses anciens crédits.
Qui prend en charge les frais ?
En cas de divorce ou de séparation, l’ex-conjoint qui rachète la maison et règle la soulte, c’est-à-dire celui qui souhaite conserver le bien immobilier, prend à sa charge les frais de notaire, ainsi que la soulte elle-même. Parfois, les parties peuvent s’entendre pour supporter conjointement les frais de banque et le coût de l’estimation immobilière dans le cadre d’une négociation privée.
Dans le cadre d’une succession, le rachat de soulte est effectué par l’un des héritiers qui souhaite devenir seul propriétaire du bien immobilier en rachetant à l’amiable les parts des autres. Ce dernier, qui rachète la soulte, est généralement redevable des frais bancaires, des frais de notaire et des taxes. Un rachat de soulte s’inscrivant dans une logique de partage, il arrive que l’ensemble de ces frais soient répartis entre les héritiers à proportion de leurs droits respectifs dans le bien.
Le solde d'un crédit immobilier en cours
Un rachat de soulte alors qu’un prêt immobilier est en cours de remboursement est envisageable mais doit également concerner l’établissement bancaire. 3 options se présentent :
- remboursement anticipé : si l’acheteur a les fonds, il peut choisir de solder le crédit bancaire. Il devra s’assurer d’obtenir un justificatif de solde et son notaire vérifiera que la banque a fait lever les éventuelles hypothèques;
- si l’acquéreur veut reprendre en son nom seul le crédit, il devra prouver que sa capacité de remboursement et que ses revenus sont suffisants;
- s’il passe par un regroupement de crédit, l’opération servira à solder l’ancien emprunt et mettre à sa disposition la trésorerie pour le rachat de soulte et les frais annexes.
Dans le cas où aucune de ces solutions n’est réalisable, le bien sera vendu ou restera en indivision.
Les étapes clé d'un rachat de soulte
Expertise du bien immobilier
L’intervention d’un professionnel est nécessaire pour connaître la valeur du bien. Faites appel à ce dernier avant de rencontrer le notaire qui doit impérativement savoir cette valeur grâce à un document justificatif.
Négociation du montant de la soulte
La soulte dépend de la proportion des droits des indivisaires. En pratique, le montant de la soulte peut faire l’objet d’une négociation, de frais à supporter ou encore d’autres biens dans l’indivision. La présence du notaire garantit une assistance et un conseil.
Signature de l'acte et versement de la soulte
Le notaire rédige le rachat de soulte. Le jour où il est signé par les parties (les ex-conjoints pour une séparation, les héritiers pour une succession) a lieu la transaction financière. La signature a lieu en l’étude ou peu se faire à distance, en visio. Prenez le temps de bien étudier comment financer l’opération. Si vous choisissez d’emprunter, prévoyez-le suffisamment en avance, un retard de réception des fonds entraînerait un décalage de la signature du rachat de soulte à une date postérieure.
Régularisation des titres de propriété
La transaction se clôt avec la remise du titre de propriété. Le nouveau propriétaire apparaît seul sur le titre de propriété. Le notaire enregistre l’acte auprès des services de la publicité foncière dont le bien dépend.
Avantages et inconvénients du rachat de soulte
Parmi les avantage du rachat de soulte, la propriété n’est plus divisée et il n’est pas nécessaire d’obtenir l’accord des autres ayants droit pour décider les actions qui concernent le bien immobilier. Lors d’un divorce, le rachat de soulte préserve un environnement tranquillisant pour les enfants qui ne doivent pas déménager. Enfin, un rachat de soulte et crédit permet de grouper ses dettes dans le remboursement d’un financement unique.
Les inconvénients sont liés au capital à emprunter : le regroupement de crédit implique un capital important à rembourser, particulièrement dans le cadre d’un divorce où l’emprunteur est célibataire. Egalement, verser une soulte à un cédant peut entraîner des négociations longues et difficiles.
Questions fréquentes
Rien ne l’empêche. Mais cette procédure est technique et nécessite qu’un notaire vous explique en détail les implications de ces choix.
Oui complètement. En revanche, le cédant doit bien penser à se désolidariser du prêt immobilier auprès de la banque.
Contenu d’accordéonLe notaire a un rôle central et obligatoire dans un rachat de soulte. Il calcule la soulte, rédige les actes, s’assurent de la répartition des dettes, finalise le transfert de propriété et reste à côté des indivisaires pendant toute la durée pour apporter conseils.
*La diminution du montant des mensualités entraîne l’allongement de la durée de remboursement et majore le coût total du crédit.
La réduction dépend de la durée restante des prêts rachetés.
Toute offre de regroupement de crédit donne lieu à une information préalable sur les modalités, les caractéristiques et le bilan de l’opération.
Sous réserve d’analyse de chaque situation et d’acceptation par l’organisme préteur.
