Prêt hypothécaire in fine : des mensualités réduites, un capital remboursé à terme
Le prêt hypothécaire in fine attire d’abord par ses mensualités réduites : pendant toute la durée du prêt, vous ne réglez que les intérêts. La contrepartie est que la totalité du capital emprunté se rembourse en une seule fois, à la dernière échéance. Le solde du prêt est prévu dès le montage.
Comment fonctionne le prêt hypothécaire in fine ?
« In fine » désigne un mode de remboursement d’un crédit qui s’oppose au crédit classique, dit amortissable. Chez Projefi, cette modalité s’applique uniquement au prêt hypothécaire : le financement est garanti par une hypothèque sur un bien immobilier dont vous êtes propriétaire.
Le prêt hypothécaire in fine est consenti pour 10 ans au maximum chez nos partenaires bancaires. Pendant toute la durée de vie du crédit, la mensualité est identique, le capital emprunté n’est pas remboursé et le dû reste identique jusqu’à la dernière échéance. Seuls les intérêts sont remboursées mensuellement.
Les prêts in fine bancaires sont parfois adossés au nantissement d’une assurance-vie ou d’une épargne. Le prêt hypothécaire in fine proposé par nos partenaires repose sur l’hypothèque immobilière : aucun nantissement d’épargne n’est demandé.
In fine ou amortissable : les différences
Prêt hypothécaire in fine | Prêt hypothécaire classique | |
|---|---|---|
Mensualités | Intérêts seuls | Intérêts + capital |
Capital restant dû | Identique jusqu'au terme | Diminue à chaque mensualité |
Remboursement du capital | En une fois à la dernière échéance | Progressif |
Coût des intérêts | Calculés sur la totalité du capital | Calculés sur le capital restant dû |
Durée maximale | 10 ans | 25 ans |
Age de fin de prêt | 95 ans | 95 ans |
Décès avant le terme | La totalité du capital est dû | Le capital non remboursé est dû |
Usage type | Opération dont la sortie est prévue | Financement classique |
A qui s'adresse le prêt hypothécaire in fine ?
Des mensualités inférieures, qui semblent mieux adaptées à un budget, n’est pas un critère suffisant pour obtenir un prêt hypothécaire in fine. L’étude bancaire prend en compte des paramètres habituels comme l’endettement, la capacité de remboursement, etc… mais également par quel moyen le capital emprunté sera soldé. Le prêt hypothécaire in fine s’adresse donc aux emprunteurs qui réunissent quatre conditions :
- un patrimoine immobilier, avec une opération qui ne porte pas sur la résidence principale ;
- un projet à horizon de 10 ans au plus ;
- des revenus suffisants pour régler les intérêts pendant toute la durée du prêt ;
- une sortie identifiée dès le départ et un engagement à s’y tenir pour rembourser le capital en une fois.
C’est pourquoi il est prisé auprès des investisseurs et des multi propriétaires : ils disposent d’un actif immobilier à céder ou d’une opération dont la revente est prévue sans devoir se séparer de leur logement.
Des projets financés avec un prêt hypothécaire in fine
Les projets financés ont un point commun : le remboursement du capital est connu dès le crédit signé. Pendant la durée du prêt, l’emprunteur garde une marge grâce aux mensualités réduites. Au terme, c’est la garantie elle-même, ou un autre actif, qui solde le capital.
Investissement immobilier
Pour l’achat d’un bien immobilier destiné à la location, le prêt hypothécaire in fine limite la charge mensuelle pendant toute la durée de l’investissement : les échéances du crédit ne laissent une plus large part des loyers perçus. Au terme, le capital est remboursé par la vente du bien ou par un autre type de bien.
Selon votre régime fiscal, les intérêts d’emprunt peuvent être déductibles de vos revenus locatifs. Ce point dépend entièrement de votre situation, il peut être abordé avec notre expert et s’étudie également avec votre conseiller fiscal ou votre expert-comptable.
Disposer d'une trésorerie
Si la situation de l’emprunteur est conforme aux règles du prêt hypothécaire in fine, il peut tout à fait servir à obtenir des liquidités pour des achats par exemple. Le remboursement de la dernière échéance doit toujours être garanti par la vente d’un bien immobilier.
Financer maintenant et vendre au bon moment
Vous avez décidé de vendre un bien pour récupérer des liquidités. La maison ou l’appartement n’est pas encore vendu et vous ne souhaitez pas vous en débarrasser précipitamment. Le prêt hypothécaire in fine est une solution pour financer votre besoin aujourd’hui, et la vente, au moment opportun, servira à solder le crédit.
Vous pouvez aussi conserver plus longtemps un bien que vous comptiez vendre, avec ses revenus et son potentiel de valorisation, puis arbitrer au terme.
C’est également la logique du prêt relais, lorsque la vente d’un bien doit solder le financement d’un nouvel achat.
Rembourser le capital à la fin du crédit
Avant d’octroyer un prêt hypothécaire in fine, nos partenaires s’assurent que l’emprunteur ait les moyens de payer en une fois le solde. Cette sortie est liée à la vente d’un bien immobilier, celui de la garantie hypothécaire ou un autre du patrimoine de l’emprunteur.
Si la sortie doit se concrétiser avant le terme, par exemple parce que le bien se vend plus tôt que prévu, le capital peut être remboursé par anticipation.
Décès de l'emprunteur avant terme
L’assurance emprunteur est facultative. Mais si elle a été souscrite au nom de l’emprunteur décédé, avec une quotité à 100%, elle solde le capital. Dans le cas contraire, le capital restant dû, c’est-à-dire la totalité du montant emprunté, entre dans la succession.
Si la sortie prévue devient irréalisable
Si votre situation n’évolue pas comme prévu, le prêt hypothécaire in fine peut être transformé en prêt amortissable. Avant cela, il faut s’assurer que vous êtes en mesure de rembourser un emprunt amortissable dont les mensualités seront d’un montant supérieur. Cette solution n’est pas automatique : elle passe par une nouvelle étude de votre dossier et entraîne des frais liés au nouveau financement.
Prêt hypothécaire in fine senior
À la retraite, ce crédit peut répondre à un besoin précis : disposer de liquidités pour un projet sans alourdir ses mensualités. L’âge de fin d’un prêt hypothécaire est toujours de 95 ans auprès de nos établissements partenaires. Mais c’est surtout la structure de votre patrimoine qui compte.
Comme pour tout emprunteur, deux éléments rendent l’opération possible : des revenus de retraite suffisants pour régler les intérêts pendant toute la durée du prêt, et un bien autre que votre résidence principale dont la vente pourra rembourser le capital au terme. Sans eux, la banque refuse le dossier.
Si votre patrimoine ne se prête pas à un solde en une fois et si vos revenus peuvent supporter un remboursement progressif, le prêt hypothécaire senior est sans doute une solution plus adaptée.
Le prêt hypothécaire in fine correspond à votre projet, et la vente d’un bien est déjà prévue ?
