Le prêt
hypothécaire :
tout comprendre avant de s'engager
Le prêt hypothécaire est une solution de financement qui repose sur une garantie immobilière et engage le patrimoine de l’emprunteur. Avant d’envisager ce type de crédit, un propriétaire doit en comprendre le fonctionnement, les conditions d’accès et les risques potentiels. Est-ce que le prêt hypothécaire peut correspondre à votre situation et à votre besoin de financement ? Quels sont les critères qui permettent de l’évaluer avant toute simulation ?
Qu'est-ce qu'un prêt hypothécaire ?
Un prêt hypothécaire est un crédit à taux fixe. Son obtention est conditionnée par la prise d’une garantie hypothécaire sur un bien immobilier construit déjà propriété de l’emprunteur : sa résidence principale, secondaire ou locative, que ce soit un logement, des bureaux ou un bien mixte. Le bien hypothéqué peut être détenu en nom propre ou en société.
Les organismes financiers qui accordent des prêts hypothécaires prennent une hypothèque de premier rang. De ce fait, une hypothèque antérieure pour une dette non soldée, comme un prêt immobilier, doit être systématiquement remboursée. Le capital mis à votre disposition est alors diminué de la somme due. Pour cette raison, il est préférable d’avoir recours à un prêt hypothécaire lorsque vous avez dans votre patrimoine un bien vierge de toute hypothèque.
Le prêt hypothécaire est une solution bancaire utile au financement de nombreux projets. Grâce à une grande souplesse, il est une solution pour des achats, pour des travaux, pour de la trésorerie, etc… en particulier pour des montants élevés et des durées de remboursement longues. En revanche, sa dimension patrimoniale est concrète car le bien immobilier de votre patrimoine est engagé sur une période de 25 ans maximum.
Alors que le prêt immobilier sert à financer l’achat d’un logement et éventuellement des travaux, le crédit hypothécaire est un prêt bancaire garanti par un ou plusieurs biens immobiliers déjà dans le patrimoine de l’emprunteur. Il est impossible de faire un prêt hypothécaire sans être déjà propriétaire.
Quels projets financer grâce au crédit hypothécaire ?
Obtenir une trésorerie
Vous avez besoin d’une trésorerie pour des travaux importants dans votre logement, des achats conséquents, pour le remboursement de dettes sociales ou fiscales, des créances liées à un prêt privé ou d’autres emprunts, etc… Le prêt de trésorerie hypothécaire est une alternative aux autres solutions bancaires.
Aider un proche
Pour supporter vos enfants dans leur installation ou dans leurs études, pour financer un ephad pour vos seniors, le prêt hypothécaire est une solution à étudier. Il peut financer une donation qui permettra à un enfant de solder un crédit immobilier ou à un autre d’avoir un apport pour devenir propriétaire. Il sert aussi à s’acquitter de droits de succession.
Acheter d'un bien immobilier supplémentaire
Le prêt hypothécaire est un levier intéressant pour investir dans un achat immobilier sans toucher à son épargne par exemple puisqu’il ne nécessite pas d’apport. Vous financez un achat en France mais aussi dans certains autres pays grâce à cet emprunt et l’hypothèque sur votre bien.
Apport en compte courant de société
Vous avez besoin d’apporter de l’argent via un compte courant d’associé dans votre société quelque soit sa forme : SCI, SARL, SAS, etc… Le crédit hypothécaire vous permet de réaliser votre projet : rachat des parts sociales, d’actions de vos associés ou d’actions dans une société extérieure, etc… et solde de dettes fiscales, sociales, etc…
A qui s'adressent les crédits hypothécaires ?
Profils pour lesquels le prêt hypothécaire est une solution pertinente
Pour être éligible au prêt hypothécaire, vous devez être propriétaire d’un bien bâti, dans le neuf ou l’ancien, en nom propre ou en société, et fiscalisé en France. La stabilité de votre situation financière est un critère important : une capacité de remboursement stable, une belle solvabilité sont préférables particulièrement lorsqu’il y a besoin d’une durée de remboursement longue. Projefi et les établissements prêteurs cherchent absolument à limiter les risques pour l’emprunteur lorsque l’hypothèque est sur leur résidence principale. Les emprunteurs concernés sont :
- les retraités;
- les fonctionnaires si le prêt est remboursé avant le passage à la retraite;
- les profils à forts revenus;
- les emprunteurs aux ressources multiples (salaire, revenus fonciers, etc…);
- les profils patrimoniaux complexes avec des sociétés à l’IR ou/et à l’IS.
Les multi propriétaires avec des revenus stables sont également dans la catégorie des profils adaptés au prêt hypothécaire. Ils peuvent choisir d’hypothéquer un bien immobilier qui ne soit pas leur résidence principale ou en vendre un autre en cas de difficultés de remboursement.
Profils pour lesquels d'autres solutions crédits sont préférables
Le prêt hypothécaire doit respecter des normes d’endettement de la banque. Il est impossible d’être financé en dehors de ces règles. Néanmoins, avoir un taux d’endettement élevé après l’obtention d’un crédit est généralement un risque qu’il faut mesurer. Suivant votre projet, il est possible qu’un rachat de crédit soit une meilleure solution bancaire.
En revanche, des revenus instables sans autres ressources à côté ne sont pas des conditions suffisantes pour obtenir un prêt hypothécaire. D’autant plus lorsque la garantie est supportée par la résidence principale dans laquelle vit la famille avec des enfants jeunes ou des personnes dépendantes.
Financements alternatifs
Le crédit à la consommation
Avec un besoin inférieur à 75 000 €, et un taux d’endettement maîtrisé, le crédit à la consommation est préférable à un prêt hypothécaire.
Le regroupement de crédits
Pour restructurer vos dettes, le financement idéal est le regroupement de crédits. Les conditions pour les particuliers sont étendues, autant en capital qu’en durée de remboursement.
Impossibilité d'obtenir un prêt hypothécaire
Dans certaines situations, il est impossible d’avoir accès aux prêts hypothécaires :
- lorsque l’emprunteur est fiché à la Banque de France (FICP ou FCC);
- lorsque l’emprunteur hypothécaire n’a pas de revenus;
- lorsque l’âge de ce dernier est trop avancé.
Michel, le Président de Projefi, vérifie toutes les demandes de prêts hypothécaires.
“Régulièrement, je les redirige vers d’autres types d’emprunts
qui sont plus appropriés au contexte et au besoin.”
Risques liés au prêt hypothécaire
Le risque de saisie immobilière
C’est bien sûr le risque principal d’un prêt hypothécaire : le risque de perdre son bien immobilier oblige à prendre des engagements réfléchis.
Si vous souscrivez à un prêt hypothécaire mais que votre situation financière se dégrade subitement, l’incapacité de remboursement des mensualités du prêt peut être lourde de conséquence. Si la situation perdure et que vous avez plus de 3 mensualités non régularisées, la banque lance alors une procédure en plusieurs étapes qui conduit à la saisie du bien immobilier.
S’il ne faut pas nier ce risque, il est toujours possible d’agir en amont :
- informer la banque de vos difficultés;
- mettre en vente le bien immobilier ou un autre bien pour payer les arriérés.
Hypothéquer sa maison ou son appartement a donc des conséquences. C’est le risque du prêt hypothécaire : si la situation l’exige et en présence de retards de paiement, le bien immobilier hypothéqué peut faire l’objet d’une saisie vente.
Quels sont les autres points de vigilence ?
Un prêt hypothécaire nécessite l’intervention d’un notaire. Ce dernier se charge de la rédaction de l’acte de prêt et de l’inscription hypothécaire auprès du service de la Publicité Foncière des Finances Publiques. Ces frais obligatoires sont variables d’une région à l’autre mais nous estimons que leur montant varie entre 1,5% et 2% du capital emprunté. Ils viennent en diminution de la somme accordée.
En cas de solde avant terme du prêt, par exemple à la suite de la vente du bien immobilier, des frais sont à prévoir pour la levée de l’hypothèque. En revanche si le crédit hypothécaire va jusqu’à son terme, il n’y aura pas de frais de mainlevée, l’hypothèque s’éteignant d’elle-même.
Comment fonctionne le prêt hypothécaire ?
Principe de la garantie hypothécaire
Rôle de l'hypothèque
L’hypothèque est une garantie indispensable à l’obtention d’un prêt hypothécaire. Elle permet à l’emprunteur d’accéder à des fonds en s’appuyant sur la valeur de son bien immobilier. Il en conserve la propriété et l’usage pendant le remboursement du crédit. En contre-partie, l’hypothèque engage véritablement votre patrimoine immobilier. Elle donne à l’établissement prêteur une garantie pour récupérer son capital en cas de non-remboursement.
L'enregistrement
L’hypothèque conventionnelle, celle prise dans le cas d’un prêt hypothécaire, oblige de recourir à un notaire pour rédiger l’acte. Il protège les intérêts du propriétaire. L’enregistrement a lieu auprès des services de publicité foncière du lieu de localisation du bien utilisée en garantie. Le notaire mentionne dans l’acte : les parties, la désignation du bien hypothéqué, le montant du capital et intérêts, etc… et la durée.
La levée
L’hypothèque s’éteint d’elle-même un an après la fin du remboursement du prêt. Avant cette date, trois situations impliquent l’intervention du notaire pour la mainlevée hypothécaire :
- vous vendez le bien immobilier hypothéqué et vous soldez le crédit;
- vous faites racheter le prêt hypothécaire par un organisme de crédit;
- vous soldez le crédit hypothécaire suite à une succession par exemple.
Quel est le montant maximum que vous pouvez emprunter et sur quelle durée?
Le montant maximum que vous pouvez emprunter en souscrivant à un crédit hypothécaire dépend de la valeur de votre bien, de vos revenus et de votre âge. Sous conditions que vos revenus soient suffisants et votre âge le permette, le montant maximum de l’emprunt varie entre 50 et 70% de la valeur du bien immobilier au maximum.
Une estimation d’agent immobilier ou de notaire est suffisante dans un premier temps pour la préparation du dossier. Dès qu’une banque décide de financer votre projet, elle mandate un expert qui confirme la valeur retenue dans les calculs.
Pas d'assurance emprunteur obligatoire
L’assurance crédit est facultative, son absence augmente d’autant la capacité de remboursement du propriétaire. L’hypothèque sert de garantie suffisante à la banque. Néanmoins, nous vous conseillons de sécuriser l’opération avec une assurance crédit étudiée : jouer sur les garanties et les quotités est la meilleure stratégie pour ne pas risquer de perdre son bien immobilier à cause d’une incapacité financière temporaire.
Quelle forme de prêt hypothécaire choisir ?
Il existe deux formes de prêts hypothécaires. Dans les deux cas, ceux que nous vous proposons sont à taux fixe.
Amortissable
Lors de la signature du contrat d’un prêt hypothécaire amortissable, l’emprunteur rembourse à la banque touts les mois une mensualité fixe. Elle est composée d’une partie d’intérêts et d’une partie de capital. Au fur et à mesure des mensualités remboursées, la proportion entre intérêt et capital se modifie mais l’échéance reste identique.
Le prêt hypothécaire amortissable est celui qui est généralement proposé aux emprunteurs.
In fine
Dans un crédit hypothécaire in fine, l’emprunteur paye au prêteur chaque mois une mensualité composée uniquement d’intérêts. A l’échéance du crédit, il doit rembourser en une seule fois la totalité du capital prêté.
Les avantages du prêt in fine sont de financer un projet en prévision d’une entrée d’argent future : la vente d’un bien immobilier, la vente de la clientèle d’un TNS, etc… Le but est de justifier auprès de l’établissement prêteur d’un moyen suffisant pour solder le capital dans un délai inférieur à 10 ans.
Quel est le coût d'un crédit hypothécaire ?
Composition des frais du prêt hypothécaire
Différents éléments participent au coût total d’un prêt hypothécaire. Ces éléments sont :
- le taux d’intérêt nominal fixe;
- les frais bancaires qui incluent ceux de l’organisme prêteur et ceux du courtier en prêts hypothécaires;
- les émoluments du notaire et les taxes d’enregistrement de l’hypothèque auprès du service de publicité foncière que nous estimons entre 1,5 et 2% du montant emprunté;
- l’expertise immobilière;
- le coût de l’assurance emprunteur optionnelle.
Les frais bancaires, de notaire et d’expertise sont pris sur le financement accordé. Il n’y a donc pas besoin d’apport pour obtenir un crédit hypothécaire.
Pourquoi le coût dépend de votre situation ?
Si les différents éléments que nous avons cités ci-dessus participent au coût total du prêt, le capital emprunté et votre capacité de remboursement décident de votre mensualité. En effet, l’allongement de la durée du taux permet de l’optimiser.
Pour conserver un taux d’endettement convenable et un reste à vivre confortable, la banque détermine une mensualité adaptée. Mais l’allongement de la durée de vie du prêt pèse sur son coût global.
Exemple de l’influence de la durée sur la mensualité et le coût total à rembourser pour un emprunt de 100 000 € avec un taux de 5% :
Mensualité | Montant total à rembourser | |
|---|---|---|
Sur 180 mois (15 ans) | 790,79 € | 142 342,20 € |
Sur 216 mois (18 ans) | 703,03 € | 151 854,48 € |
L’avis de Michel sur cette question est important.
“Notre rôle est de trouver le contrat qui convienne à votre projet.
Mais nous devons obtenir une mensualité adaptée et limiter le montant total à rembourser.”
Rôle de
l'intermédiaire
en prêt hypothécaire
Le contexte économique et les réglementations changeantes sont une raison de faire appel à un intermédiaire en crédits. Projefi est l’un d’eux. Face aux fluctuations des marchés financiers et des normes, nous jouons un rôle majeur dans la recherche de votre financement car nous avons la compétence pour :
- analyser en détail votre demande et adapter nos préconisations à votre profil financier et votre projet pour vous remettre une simulation rigoureuse ;
- montage complet du dossier, collecter les justificatifs, vous représenter auprès de nos partenaires, négocier des offres sur-mesure (taux, mensualité, durée et conditions d’emprunt);
- solliciter plusieurs d’entre eux pour disposer d’une vision globale du marché, comparer les offres et vous proposer la bonne solution;
- sécuriser le montage et à chacune des étapes, de la simulation jusqu’au déblocage des fonds pour maximiser les chances de réussite et le timing.
Concrètement, s’adosser à un intermédiaire comme Projefi vous permet de gagner du temps car les échanges se font en ligne, sans besoin de rendez-vous ni de déplacement. Grâce à nous, vous avez accès à un panel d’établissements spécialisés avec des normes différentes de celles généralement proposées. C’est une ouverture intéressante pour les profils atypiques qui rencontrent des difficultés ou des refus. La négociation de l’offre de crédit et de l’assurance font également partie de nos savoir-faire. Notre assistance jusqu’à la signature du contrat vous apporte la tranquillité nécessaire à la réflexion.
Comment faire une demande de prêt hypothécaire ?
Faire une demande en ligne
A chaque instant de la journée, 24h sur 24 à partir de n’importe quel ordinateur ou téléphone ? Projefi vous simplifie la vie grâce à des outils en ligne utiles.
Grâce à notre simulation de prêt hypothécaire, l’un de nos experts en prêt hypothécaire prend en charge votre demande pour une pré-étude immédiate. Vous connaissez la faisabilité, votre mensualité, la durée de l’emprunt et le taux.
Discuter avec un conseiller Projefi
Il vous reste encore quelques questions ou votre situation nécessite que vous parliez en premier lieu à un professionnel pour être conseillé ?
Grâce à notre numéro vert avec appel gratuit, vous pouvez nous joindre de 8h30 à 18h30 tous les jours de la semaine, du lundi au vendredi. Vous serez mis en relation avec un conseiller en prêts hypothécaires qui lèvera vos dernières interrogations.
Questions réponses sur le prêt hypothécaire
Oui, il est tout à fait possible de solder un prêt hypothécaire par anticipation. C’est le cas si vous vendez le bien hypothéqué avant la fin du crédit ou si une somme d’argent vous permet de le solder (héritage, regroupement de crédits, etc…)
Tous les départements d’Outer-Mer ne sont pas égaux en la matière puisque seuls les habitants de la Rénion (974) peuvent bénéficier de ce type de financement.
Il est possible d’hypothéquer un bien déjà financé, et c’est même préférable. Dans le cas contraire, si le crédit immobilier est garanti par une hypothèque et non soldé, le prêt hypothécaire devra nécessairement le rembourser à l’organisme prêteur. Ce sera autant de moins mis à votre disposition.
