Le prêt viager hypothécaire
Le prêt viager hypothécaire est un crédit atypique qui ne nécessite pas de remboursement du vivant de l’emprunteur et qui permet de rester propriétaire de son logement.
Grâce à son mécanisme spécifique, nos banques partenaires l’adressent aux personnes de plus de 60 ans et les conditions d’octroi sont différentes de celles des crédits classiques.
Qu'est-ce qu'un prêt viager hypothécaire ?
Le prêt viager hypothécaire est un prêt garanti par une hypothèque prise sur le logement d’un emprunteur propriétaire. La trésorerie obtenue ne peut pas servir à financer les besoins d’une activité professionnelle et nos partenaires excluent également le solde de crédits précédents ou l’acquisition d’un bien immobilier. Les intérêts et le capital emprunté sont généralement soldés après le décès du propriétaire, soit par les héritiers qui remboursent la dette à la banque, soit par la vente du bien lui-même.
Le fonctionnement du prêt viager hypothécaire est encadré par les articles L315-1 à L315-23 du Code de la consommation qui sont entrés en vigueur le 1er juillet 2016. Certains articles ont été remaniés depuis, les derniers changements datant de 2024.
Le terme viager s’emploie au sujet d’un droit qui s’éteint à la mort de son titulaire d’où sa présence dans l’appellation de ce crédit. Malgré leur proximité sémantique, le prêt viager hypothécaire ne doit pas être confondu avec la vente en viager ni avec une autre opération financière, le prêt hypothécaire.
Comment fonctionne le prêt viager hypothécaire ?
Le versement des fonds
Après la signature du contrat de prêt, le notaire enregistre l’hypothèque sur votre résidence au bénéfice de la banque prêteuse. Cette dernière débloque les fonds. Le capital est versé sur votre compte en une fois.
L'absence de remboursement du vivant de l'emprunteur
C’est la vraie différence du prêt viager hypothécaire par rapport à un emprunt classique : durant toute sa vie, l’emprunteur n’a pas à rembourser quoi que ce soit.
La capitalisation des intérêts
Chaque année, les intérêts s’ajoutent au capital et produisent à leur tour des intérêts. La somme due augmente avec la durée du crédit. Le coût global est lié à l’espérance de vie du propriétaire et n’est connu qu’au moment de la fin du prêt.
L’âge minimum pour obtenir un prêt viager hypothécaire débute à 60 ans pour cette raison. Un emprunteur trop jeune, avec une durée de vie trop longue, conduirait à une capitalisation excessive, bien supérieure à la valeur du logement pris en garantie.
Que se passe-t-il à la fin du prêt viager hypothécaire ?
Quels événements marquent la fin du prêt ?
Trois cas mettent un terme au prêt viager hypothécaire :
- le décès de l’emprunteur;
- la vente du bien immobilier objet de la garantie hypothécaire;
- le solde anticipé du crédit.
A ce moment là, le prêteur remet un justificatif des sommes dues.
La dette est plafonnée à la valeur du bien
Quelle que soit la situation de départ et la durée de vie de l’emprunteur, ce dernier ou ses héritiers ne peuvent pas être redevables d’une somme supérieure à la valeur du bien.
Le choix des héritiers lors du décès de l'emprunteur
Le prêt viager hypothécaire laisse le bien propriété de l’emprunteur. A son décès, le bien entre dans sa succession et les ayants-droit, choisissent de rembourser le capital et les intérêts à la banque pour le conserver ou le laisser à la banque qui organise sa vente pour se rembourser. Si la vente couvre la dette, l’excédent est reversé dans la succession. Dans le cas contraire, la banque supporte seule la perte financière.
Qui peut souscrire un prêt viager hypothécaire ?
Un financement destiné aux seniors
Nos partenaires bancaires demandent que le propriétaire soit âgé de 60 ans minimum. La banque apprécie la situation personnelle de ce dernier mais n’effectue pas de calcul d’endettement. Elle s’assure en revanche d’un reste à vivre minimum.
Par ailleurs, il n’y a pas de questionnaire de santé à remplir ni pendant le montage du dossier ni au moment de l’acceptation par l’établissement bancaire puisqu’il n’y a pas d’assurance crédit à souscrire.
Le bien immobilier éligible
Le logement qui sert de garantie est un bien à usage d’habitation exclusif en France. Il doit être détenu en nom propre et s’il y a deux emprunteurs, ils doivent tous les deux être propriétaires du bien hypothéqué. Nos partenaires imposent de nombreuses conditions sur la garantie immobilière que seule une étude permet de déterminer. Par exemple le bien doit être en France métropolitaine hors îles.
Le capital maximum
La somme maximum dépend en premier lieu de la valeur expertisée, du ratio hypothécaire qui est limité à 60% chez nos partenaires, de la situation géographique du bien, du sexe et de l’âge de l’emprunteur.
Prêt viager hypothécaire, prêt hypothécaire, vente en viager : quelles différences ?
Prêt viager hypothécaire | Prêt hypothécaire | Vente en viager | |
|---|---|---|---|
Type d'opération | Financière | Financière | Immobilière |
Versement des fonds | En une fois | En une fois | Tout au long de la vie du vendeur |
Mensualités du vivant de l'emprunteur | Aucune | Pendant la durée de remboursement | - |
Conservation du bien dans le patrimoine | Oui | Oui | Non |
Les avantages et les points de vigilance
Les avantages du prêt viager hypothécaire
Le prêt viager hypothécaire permet à des seniors de bénéficier d’une trésorerie sans remboursement de leur vivant. La somme mise à leur disposition est une trésorerie libre non affectée mais pour laquelle nous demandons une attestation sur l’honneur d’utilisation. Par ailleurs, ils restent propriétaires du bien immobilier. Dans le cas où leur prêt viager hypothécaire irait à son terme, la garantie conservée dans leur patrimoine immobilier entre dans leur succession.
Les points de vigilance
Malgré des conditions d’emprunt (taux et frais de l’opération) connues par avance, le coût de la capitalisation augmente avec le temps. Il est donc impossible de connaître à l’avance le montant dû à l’établissement prêteur. De ce fait, le patrimoine transmis aux héritiers sera diminué d’autant. C’est pourquoi, il est absolument nécessaire d’informer les personnes concernées avant de se lancer dans ce type de montage afin de bien expliquer les tenants et les aboutissants.
A quoi sert un prêt viager hypothécaire ?
L’utilisation de l’argent débloqué lors d’un prêt viager hypothécaire est libre et peut servir à financer :
- l’adaptation de son bien immobilier pour rester autonome;
- l’accueil dans d’un ehpad;
- une donation à ses enfants ou ses petits-enfants;
- un achat, un voyage, etc…
Faire une demande de prêt viager hypothécaire
Vous voulez en savoir plus sur le prêt viager hypothécaire ? Que ce soit pour vous ou que vous l’envisagiez pour un parent, une demande passe par l’étude de la situation de l’emprunteur. Grâce à notre formulaire en ligne, un de nos conseillers réalise une première étude avant de vous contacter.
Page mise à jour le 18 août 2026
